增量资金入场 2025年存量房收购有望加速落地

近日，财政部相关负责人在国新办新闻发布会上表示，在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。“上述两项政策是2024年年底明确的，政策的效果将在2025年逐步释放。”

事实上，自2024年5月中央提出收购存量商品房用作保障性住房以来，全国已有上百个城市收购工作专班选定收购主体，70多个城市公开发布房源征集公告，超过10个城市已有项目落地，包括武汉、苏州、郑州、重庆、长春等，筹集保障性住房上万套。与此同时，部分城市“收储”的项目已开始投入保障性住房运营当中。

其中，广州于2024年11月宣布将收购存量商品房扩至全市范围。据广州安居集团有限公司（以下简称“广州安居集团”）公告，自2024年11月18日至2024年12月18日，拟征集已建成的存量商品房用作保障性住房项目，征集范围是广州市行政区域内，要求房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全。

上述房源征集结果如何？下一步将开展哪些工作？2025年1月22日，广州安居集团相关工作人员告诉记者，关于所征集房源的数量目前暂不方便透露，下一步将根据项目进行实地调研，同时与意向房企沟通相关交易细节。该工作人员亦强调，此次房源征集用作保障性住房是一项“市场化行为”，并非所有征集而来的房源最终都用作保障性住房，需要经过研判和协商，目前进度不方便透露。

“收储式”去库存

记者注意到，广州在将收购存量商品房扩至全市范围之前，增城区已于2024年6月“出手”去库存。

据广州市增城区人民政府官网发布的“关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告”，该铁路项目拟采用购买市场化商品房作为项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源（房企），再依照相关流程选定安置房源小区（房企）。项目安置需求量的总建面不低于2.07万平方米，所征集房源需在增城区新塘镇范围内，并已取得预售许可证。

彼时，广州市增城区新塘镇党建办（宣传组）相关负责人对记者表示，截至2024年6月3日17时，共有13个住宅小区房源（房企）提交报名资料登记。接下来，广汕项目安置工作组对企业提交的资料信息进行检查，结合项目进度及时间安排，根据项目业主方条件、安置村民意愿进一步依法依规制定相关细则和实施方案，相关情况会及时向社会公布。与此同时，位于新塘片区的金茂万科都会四季项目相关负责人告诉记者，该楼盘已报名参与此次房源征集。

合富研究院分析认为，由政府收购存量住房，一方面减少了用于买卖的住房供应，另一方面增加了住房需求。在进一步完善“保障+市场”住房供应体系的同时，减少了区域库存压力，降低了项目运营压力，这也是广州构建“房地产发展新模式”的一次有效尝试，未来或将在广州更多区域开展。

值得一提的是，2025年1月16日，广东省财政厅厅长陈国煌在省十四届人大三次会议财政经济委员会预算审查座谈会上表示，对于实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策，广东正在积极研究推进，争取政策尽快落地见效。

整体进展相对偏慢

在部分探索“收储”的城市中，去库存效果有所显现。

截至2024年5月，郑州通过郑州城市发展集团有限公司收购了81个存量项目，共计10.6万套房源。这些房源将被改造成保障性租赁住房，其中有约3.27万间已投入市场作为人才公寓。除此之外，郑州也开始尝试将部分存量住宅转化为配售型保障住房。

华泰证券于2024年11月发布的研报指出，目前至少32个城市已发布“收储”细则，在房源、配套、户型、定价等层面框架基本明确，但整体落地进展有限，资金使用方面，截至2024年三季度，央行保障性住房再贷款已使用额度约162亿元，较2024年二季度增加41亿元，使用率约5%。项目落地方面，至少14个城市披露收购存量房共计15.6万套，但扣除试点的8个城市后，项目数量仍较为有限。“我们认为政策推进偏慢主要在于实际‘收储’操作过程中，地方政府会对商品房库存进行‘再配置’”和‘再定价’，使得实际效果与市场预期的‘去库存’有一定偏差。”

华泰证券分析指出，存量房“收储”过程中或面临价格匹配机制、房源匹配机制、责任匹配机制、市场隔断机制这四个方面的约束。其中，地方政府诉求在于“商业模式可持续”和国有资产保值增值，而开发商诉求在于回笼资金足以覆盖债务，或导致双方价格存在分歧。另外，地方政府收购存量房对房源的配套、区位、户型都有明确要求，实际上提高了收购门槛，也考验当地市场是否存在相对应的足量房源。“由于诸多约束的存在，存量房‘收储’进展相对偏慢，且考虑到部分约束或难以在短期内解决，我们认为全国大范围落地存量房‘收储’的进度依然有待观察，建议关注后续政策是否加码。”